QUALI SONO LE FACOLTÀ DI UN TITOLARE DI DIRITTO DI SUPERFICIE SU UN TERRENO IPOTECATO?

Nel settore delle rinnovabili, nella fase iniziale di sviluppo assume particolare rilevanza l’acquisizione dei terreni su cui verrà costruito l’impianto per la produzione di energia. Non è infrequente che sulle aree interessate dal progetto esistano precedenti gravami in favore di soggetti terzi. È interessante, quindi, delineare i rimedi previsti dalla legge nel caso in cui un terreno su cui è stato costituito un diritto di superficie sia gravato da un diritto di garanzia in favore di un terzo, creditore del proprietario del medesimo terreno.

Tra i diritti che consentono di portare avanti un progetto di impianto da fonti rinnovabili, è generalmente usuale, anche per motivi contabili e fiscali, che l’operatore acquisisca un diritto di superficie sulle aree ritenute idonee per la costruzione dell’impianto, sia esso destinato alla produzione di energia da fonte solare fotovoltaica che eolica.

Nel caso di specie, con l’acquisizione del diritto reale di superficie, il superficiario diventa titolare del diritto di edificare e mantenere l’impianto e le opere connesse su un suolo di proprietà del concedente.

Ipotizziamo, ad esempio, che una spv abbia stipulato un contratto notarile per l’acquisto del diritto di superficie su un terreno su cui è iscritta un’ipoteca volontaria in favore di un istituto di credito. Dal momento che l’iscrizione ipotecaria è precedente la trascrizione dell’atto di acquisto del diritto di superficie, i diritti del superficiario non sono opponibili al creditore garantito. Per completezza, è opportuno specificare che, al contrario se il diritto di superficie è stato trascritto prima dell’iscrizione ipotecaria sulla proprietà del terreno, l’ipoteca non si estende alla superficie.

Nel caso in esame – iscrizione ipotecaria precedente alla trascrizione del diritto di superficie – l’articolo 2858 del Codice Civile disciplina le azioni esperibili dal terzo acquirente. In forza dell’art. 2812 del Codice Civile, tali rimedi sono estesi in favore anche dell’acquirente di alcuni diritti reali parziari sullo stesso, tra cui, appunto, il titolare del diritto di superficie.

In via preliminare, è bene specificare che affinché possa trovare applicazione la normativa di favore di cui all’art. 2858, occorre che il superficiario abbia trascritto il proprio titolo e non sia debitore del creditore ipotecario (ad esempio quale fideiussore del proprietario terriero). Il superficiario che acquista il diritto di costruire sull’immobile ipotecato, in forza di un titolo trascritto, non subentra al proprietario del terreno quale debitore nel rapporto obbligatorio, né assume un’obbligazione personale verso il creditore ipotecario, ma resta assoggettato alla possibile azione esecutiva del creditore sull’immobile medesimo. Come concessionario di un diritto di superficie, avrà però le seguenti facoltà alternative:

(a) pagare al creditore garantito l’importo del suo credito (entro l’importo massimo garantito dall’ipoteca);

(b) rilasciare i terreni;

(c) avviare il cosiddetto giudizio di purgazione per liberare il terreno dall’ipoteca.

In particolare, ai sensi del rimedio di cui al punto a), il superficiario avrà il diritto di pagare le somme spettanti al creditore garantito per liberare il terreno dall’ipoteca, ma potrebbe essere una procedura difficile ove non sia raggiungibile un accordo amichevole con il soggetto garantito, soprattutto nel caso in cui il debito del proprietario sia di gran lunga superiore al valore del terreno dato in garanzia e vi fossero immobili soggetti a ipoteca ulteriori rispetto a quello su cui è stato acquisito il diritto di superficie. In tal caso, sarebbe impossibile pagare l’intero debito per estinguere l’ipoteca, salvo un accordo negoziale con la banca di restrizione ipotecaria in relazione al solo terreno interessato.

La seconda ipotesi prevista dall’art. 2858 c.c. è quella di cui al paragrafo b): il superficiario potrebbe rilasciare i terreni oggetto del diritto di superficie, estinguendo così anche le sue obbligazioni. Tuttavia, tale strada non è percorribile ove sul terreno sia già stato costruito l’impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili, perché – salvo diverso accordo con il creditore ipotecario – il superficiario perderebbe anche la proprietà superficiaria dell’impianto installato.

L’ultima facoltà prevista è quella del giudizio di purgazione. Si tratta di un complesso procedimento giudiziario in cui il superficiario può offrire al creditore garantito il prezzo concordato con il proprietario del terreno, nel caso di specie pari ai canoni di superficie, al fine di liberare il bene dall’ipoteca. Il creditore ipotecario, a determinate condizioni, può opporsi all’offerta presentata dal superficiario. In particolare, l’istituto di credito garantito, ove l’offerta del superficiario non soddisfi integralmente i crediti garantiti dall’ipoteca sull’immobile, entro quaranta giorni dalla notificazione, ha il diritto di opporsi chiedendo la vendita del cespite, adempiendo tuttavia ad alcuni oneri procedurali, tra cui quello di aumentare almeno di un decimo il prezzo proposto dal superficiario.

In conclusione, in presenza di un’ipoteca su un terreno interessante per lo sviluppo di un progetto da fonti rinnovabili, la soluzione preferibile è quella di negoziare la cancellazione della medesima (o quanto meno la restrizione del gravame al fine di escludere i beni interessati) prima della costituzione del diritto di superficie.

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